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Cosa è il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da un ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Il prestito è ideato per non avere alcun rimborso, si evitano gli interessi, fino alla morte del contraente. Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti unicamente alla scadenza. Il rimborso viene agli eredi o per una richiesta anticipata da parte del contraente.

Per questo motivo, la maggior parte delle persone che ne usufruisce, ha un età media di 60anni, proprietarie di un immobile di residenza, infatti, le persone che hanno una certa età possono avere dei problemi nella richiesta di prestiti personali, da parte di banche e finanziare; con il prestito ipotecario vitalizio avendo i requisiti idonei può avere la possibilità di ricevere importi elevati, grazie ad un ipoteca sulla propria abitazione o su immobili residenziali di proprietà.

Una delle varianti del prestito vitalizio ipotecario, consiste nel fatto che il beneficiario non è tenuto a pagare rate di rimborso del debito, esso viene estinto a morte del sottoscrittore con la vendita dell’immobile oppure con il saldo da parte degli eredi, che in questo modo non devono rinunciare alla proprietà dell’immobile.

Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento non finalizzato, quindi le somme ricevute sono utilizzate come meglio si crede, per accedere al prestito bisogna avere dei requisiti :

  • almeno 60 anni
  • proprietari di un immobile residenziale

Per questo è un prodotto riservato per una maggioranza di persone, è un alternativa per chi ha un patrimonio immobiliare ampio e vuole avere dei ricavi oppure da parte di chi ha bisogno di una somma di denaro elevata, superiore a quella che si ottiene alla cessione del quinto, forma di prestito più diffusa per le piccole esigenze.

Il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario è stato rilasciato dal Ministero dello Sviluppo Economico alla fine del 2015 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale numero 38 del 16 febbraio 2016. Il testo diviso in quattro parti con un Preambolo,l’Articolo 1 delle definizioni, Articolo 2 che elenca le regole del finanziamento, Articolo 3 che riguarda i casi in cui la banca può richiedere il rimborso integrale quando avviene una riduzione significativa del valore del immobile.

Il Preambolo è la pratica che riepiloga i passi compiuti per giungere alla stesura del regolamento, preparato per conoscere gli articoli del decreto.

  • L’Articolo 1 indicativo per spiegare i termini di legge del decreto 203/2005 convertito con modificazioni dalla legge 248/2005 e dalla legge 44/2015, ha il termine finanziamento inteso come il prestito ipotecario vitalizio, con il termine soggetto finanziato è inteso la persona fisica o le persone fisiche che sottoscrivono il contratto di finanziamento; con il termine immobile è inteso la casa residenziale e le abitazioni oggetto di iscrizione ipotecaria come garanzia del prestito; il finanziatore è inteso il soggetto che eroga il prestito vitalizio ipotecario, il termine cap indica il tetto massimo che non può essere superato dal tasso variabile.

  • L’Articolo 2 è quello che riassume le regole per l’offerta al pubblico del prestito e riguarda la trasparenza e la certezza dell’importo, gli interessi e le spese dovute. Il contratto di prestito vitalizio ipotecario deve includere un allegato dove sono illustrati due esempi del piano di ammortamento, ossia i prospetti esemplificativi che mostrano il possibile andamento del finanziamento nel corso degli anni, la separata indicazione tra capitali e interessi; nel primo prospetto viene applicato il tasso di interesse attuale al momento del contratto stipulato, nel secondo che parte dal terzo anno c’è la simulazione del prestito in uno scenario di rialzo dei tassi di almeno 300 punti rispetto a quello attuale oppure all’eventuale cap previsto dal contratto; gli esempi includono gli oneri dovuti e devono coprire un periodo almeno pari alla differenza tra 85 e l’età del soggetto finanziato più giovane, in ogni caso non può durare meno di 15 anni. Se il prestito è a tasso fisso c’è un unico prospetto.

La documentazione precontrattuale che deve essere fornita dal finanziatore al richiedente è la stessa utilizzata per i mutui ipotecari e almeno 15 giorni dalla possibile sottoscrizione del contratto l’istituto deve consegnare al richiedente un prospetto informativo, il quale illustra in modo chiaro l’importo finanziato, con indicazione della percentuale del valore di perizia immobiliare in garanzia e l’indicazione della somma erogata al netto di costi e imposte. Il soggetto finanziato è libero di acquistare la polizza assicurativa, obbligatoria sull’immobile anche diverso dalla banca. Il finanziatore ogni anno deve inviare al soggetto finanziato un resoconto che illustra in modo dettagliato gli importi del capitale finanziato e quelli della scadenza del capitale da restituire.

Importante è il regolamento che specifica nel momento della sottoscrizione al contratto lo stato civile del finanziato, se coniugato o convivente da almeno 5 anni, con la presentazione del certificato di residenza storico, il contratto deve essere firmato da entrambi, anche nel caso in cui l’immobile sia di proprietà di uno solo, in questo modo il rimborso avverrà dopo la morte del firmatario più longevo.


  • L’Articolo 3 riepiloga i casi in cui si ha una riduzione del valore dell’immobile. Il finanziatore può richiedere il rimborso integrale del prestito in unica soluzione quando muore il soggetto finanziato, quando viene trasferita la proprietà o altri diritti reali o di usufrutto dell’immobile, quando il soggetto finanziato compie con dolo o colpa grave degli atti che possono ridurre in modo significativo il valore dell’abitazione, quando si costituiscono dei diritti reali di garanzia in favori di altri che gravano sull’immobile, quando vengono apportate delle modifiche rispetto allo stato dell’immobile documentato, senza l’accordo con il finanziatore, quando c’è la revoca dell’abitabilità a causa di adeguata manutenzione o incuria, quando altri soggetti del nucleo familiare prendono la residenza dell’immobile, quando l’abitazione subisce procedimenti esecutivi o conservativi di importo pari o superiore al 20% del suo valore. Le spese necessarie per dimostrare l’avvenimento di una di queste condizioni sono a carico del finanziatore.

Come di norma il prestito vitalizio ipotecario può essere richiesto solo dagli over 60 che sono proprietari di un’abitazione , la somma massima che può essere ottenuta è di 350.000 euro, la somma può variare tra gli istituti di credito, dopo un attenta perizia sull’immobile.


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